有什麼建築用地?那各自差在哪？

農地、建地、農建地、甲、乙、丙、丁建築用地差在哪？

近幾年買地自建的興起，導致住宅用地的需求上升；首選往往是相對市中心便宜的外圍地區，農建地的熱度也逐漸被炒起來，促使原本被歸納為農業區的土地，成為建地投資標的。 但究竟都市農業區的土地、非都市土地能不能蓋房子，能否作為自用住宅所用，這都得先從台灣土地分類和各土地用途瞭解起。

在這篇文章將各位解答：

1. 台灣國土土地總覽。

2. 土地的分類有哪些？哪些能用來蓋房子？

3. 農建地能不能蓋房子？

4. 如何查詢土地使用分類？

5. 確保土地能用來自地自建，該找哪些單位？

另外，由於土地是法規和細則眾多且繁雜的專業領域，本文單就自地自建住宅用土地探討，如有其他土地使用面向疑問，請向地方地政士提出專業諮詢。

買地自建前，先搞懂有幾種土地類型？

土地概況

根據內政部的統計，我國國土分為三大種類，分別為都市土地（13%）、非都市土地（78%）和國家公園土地（9%）。

由於國家公園土地是不能夠買賣的，買賣自地自建土地時，會在都市土地和非都市土地的分類上探討，而兩者所遵循管制的法令和土地分類也不相同。

非都市土地

簡單來說，非都市土地就是都市計畫範圍外的土地，其遵循的法令為區域計畫法。

和都市土地一樣的，按不同的使用目的，分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，和農牧、林業、養殖等10餘項分類。

農建地？農地都能買地自建嗎？興建規定？

農建地為一般的口語說法，全名為都市計畫農業區建地目土地。

意指都市計畫區內的農業區中，已蓋有房屋的土地，其地目編定為”建”地目土地稱之。

這類土地通常是在都市計畫發布前，已編定為可供興建住宅使用的建築用地；或者，因為有合法房屋的存在，才去變更為建地目的農業區土地。

而農建地的所有權人，有以下的權益：

• 使用、

• 修建、

• 改建、

• 增建、

• 拆除後新建。

雖然是合法可供興建的農業區土地，但其興建規定須符合都市計畫法施行細則第30條規定，有其建築物興建規定：

• 建築物屋簷高度不得超過14公尺，

• 興建高度4層為限，

• 建蔽容積率為60/180，

• 其使用用途不得違反農業區有關土地使用分區規定。

另外，需要特別注意的是，該筆土地是否為都市計畫發布前，就編定為建地目；或者在都市計畫發布後，才申請地目變更的，會需要了解申請變更證明文件，是為工廠使用或居住使用等等。

以上這個情況可能會左右未來，是否能順利申請建築執照的原因。

在農建地興建房子時，是屬於一般建築物興建，非農業區土地的農舍建照，依然要依照建築法規定，有與建築線相連的必要，建議購買這類土地時，依然需要先請專業單位辦理建築線指示作業。

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