有什麼建築用地?那各自差在哪?


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農地、建地、農建地、甲、乙、丙、丁建築用地差在哪?


近幾年買地自建的興起,導致住宅用地的需求上升;首選往往是相對市中心便宜的外圍地區,農建地的熱度也逐漸被炒起來,促使原本被歸納為農業區的土地,成為建地投資標的。 但究竟都市農業區的土地、非都市土地能不能蓋房子,能否作為自用住宅所用,這都得先從台灣土地分類和各土地用途瞭解起。

 

在這篇文章將各位解答:

1. 台灣國土土地總覽。

2. 土地的分類有哪些?哪些能用來蓋房子?

3. 農建地能不能蓋房子?

4. 如何查詢土地使用分類?

5. 確保土地能用來自地自建,該找哪些單位?

另外,由於土地是法規和細則眾多且繁雜的專業領域,本文單就自地自建住宅用土地探討,如有其他土地使用面向疑問,請向地方地政士提出專業諮詢。

買地自建前,先搞懂有幾種土地類型?

土地概況

根據內政部的統計,我國國土分為三大種類,分別為都市土地(13%)、非都市土地(78%)和國家公園土地(9%)。

由於國家公園土地是不能夠買賣的,買賣自地自建土地時,會在都市土地和非都市土地的分類上探討,而兩者所遵循管制的法令和土地分類也不相同。



都市土地

都市土地是指實施都市計畫法範圍內的土地。

都市土地大分類下,依照土地使用目的,劃分為10種土地類別。各類別的劃分、建蔽率和容積率,則依各縣市政府有不同的規定。



非都市土地


簡單來說,非都市土地就是都市計畫範圍外的土地,其遵循的法令為區域計畫法

和都市土地一樣的,按不同的使用目的,分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地,和農牧、林業、養殖等10餘項分類。

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農建地?農地都能買地自建嗎?興建規定?

農建地為一般的口語說法,全名為都市計畫農業區建地目土地。

意指都市計畫區內的農業區中,已蓋有房屋的土地,其地目編定為”建”地目土地稱之。

這類土地通常是在都市計畫發布前,已編定為可供興建住宅使用的建築用地;或者,因為有合法房屋的存在,才去變更為建地目的農業區土地。

而農建地的所有權人,有以下的權益:

  • 使用、

  • 修建、

  • 改建、

  • 增建、

  • 拆除後新建。

雖然是合法可供興建的農業區土地,但其興建規定須符合都市計畫法施行細則第30條規定,有其建築物興建規定:

  • 建築物屋簷高度不得超過14公尺,

  • 興建高度4層為限,

  • 建蔽容積率為60/180,

  • 其使用用途不得違反農業區有關土地使用分區規定。

另外,需要特別注意的是,該筆土地是否為都市計畫發布前,就編定為建地目;或者在都市計畫發布後,才申請地目變更的,會需要了解申請變更證明文件,是為工廠使用或居住使用等等。

以上這個情況可能會左右未來,是否能順利申請建築執照的原因。

在農建地興建房子時,是屬於一般建築物興建,非農業區土地的農舍建照,依然要依照建築法規定,有與建築線相連的必要,建議購買這類土地時,依然需要先請專業單位辦理建築線指示作業。




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