如何買賣土地?應注意的細節與陷阱?


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擁有一塊土地想出售出去,卻又害怕被詐欺或是損失土地,買賣相對不易,需要注意的細節也比較多。如果還不清楚如何買賣土地,花個5-10分鐘看看這篇文章吧,用心看懂土地買賣流程、陷阱、限制地種及付款比例。其實土地買賣沒有想像中困難,只要掌握到基本的知識跟注意事項,就有機會能買到有潛力的土地或壞到更好的價格,未來的投資報酬率絕對是指日可待的,就讓允山幫助您快速總結掌握土地買賣知識包,輕鬆看懂土地買賣各種細節吧!!!

如果你想做土地買賣,第一步可以要先檢視房地持有期間:

•土地持有期間之計算:以自取得日起算至交易日止為原則。以自有土地與其他營利事業合建分屋,其土地持有期間之計算,以原取得合建前土地之日起算至交易日止;所分配取得之房屋持有期間之計算,以該土地之持有期間為準。

• 自有土地參與都更/老舊建物重建所分配取得之土地:以原取得參與都市更新或重建前土地之日起算至交易日止;所分配取得之房屋持有期間之計算,以該土地之持有期間為準。

土地買賣的5大階段流程:

階段1:簽約(委託不動產業者或自行買賣)

• 委託不動產經紀業:有專業的專家協助審慎把關,會讓流程作業更順利進行。

• 自行買賣交易:可省去中間可能的手續費,但同時需負擔遺漏土地買賣細節衍生的相關風險。

階段2:簽訂不動產買賣契約書(私契約)與支付頭款

• 買賣雙方與地政士約定簽訂契約時,應申領登記謄本查明產權登記情形。

• 地政士並核對買賣雙方身分證明文件、簽約與支付頭款(通常頭期款為10%)。

※補充說明:土地買賣契約的簽訂時務必逐項確認土地買賣契約以保障買賣雙方的權利。

階段3:備證、用印與支付第二期款

• 買賣雙方於政府機關文件中用印並支付二期款(通常為40%)。

• 買方如有貸款需求,需於本階段呈提備齊相關文件資料向金融機構申請。

※補充說明:地政士或買賣雙方檢具證明文件向所屬轄區內稅捐機關申報土地增值稅及契稅。

階段4:完稅與支付第三期款

買賣雙方完成繳納政府相關規費與稅賦,並支付第三期款(一般為40%)。

※補充說明:辦理查欠地價稅、房屋稅、工程受益費等稅費後需檢附繳納收據及相關證明文件向轄區地政事務所申請所有權移轉登記;如買方有貸款作為交屋款部分者,並得一併辦理抵押權設定登記。

階段5:繳付尾款(貸款)並點交(第4期款)

買賣雙方於標的現場查勘點交無誤後,進行最後尾款繳付(通常為10%)繳付,完成最後點交程序。

土地買賣流程.png


土地買賣的常見3大陷阱、限制地種及注意事項:

陷阱:

要詳細確認該土地是否目前尚有訴訟糾紛在訴訟中?或是產權上有問題,包含是否有其他共有持有人?產權不清楚或有其他隱藏問題等等。


限制地種:

根據內政部規定我國土地主要分為三大種類,包含都市土地、非都市土地和國家公園土地,依據各土地分類有所不同,有其需遵循的法規。

其中土地買賣沒有限制地種,關於在民國89年1月28日農發條例修改前,限制只有開放農民才能購買農地,但修法後放寬為農地農用,簡單說是限制地而不限制人的身份了,因此人人都可以買農地了。


注意事項:

• 土地過於零碎或形狀不完整,都會影響到土地面積使用率,因此土地容積率並不是越高越好,如何適當充分的充分土地容積率才是關鍵。

• 購買前詳實確認土地產權,包含產權狀況(個人持有或是共同持有)也要審核該土地產權是否有被限制權力行使權等狀況發生。

• 完成土地買賣簽約後,建議在30天內逕向轄區內地政機關完成辦理所有權轉移登記,才不會因為逾期登記而繳交罰緩。

土地買賣的付款比例&貸款成數:

一般來說,土地買賣貸款成數,在不同的貸款管道,核貸成數也會有差異。影響土地買賣貸款額度的因素,包含土地所在位置、近期買賣交易成交價、公告限值、貸款人的信用狀況與還款能力等相關因素。

最後,建議您只要掌握以上步驟與重點,土地買賣也可以輕鬆上手。另外,也可以選擇市場上政府立案的大型不動產品牌業者,幫助您避開土地買賣陷阱,更安心輕鬆每一筆完成土地買賣交易!

※本文參考資料來源「財政部賦稅署」,如有異動以官方網站公告為準。


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