投資土地前,必須要懂的知識


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投資土地前,必須要懂的知識

一、為甚麼要買土地,那我還不如買房?

首先我們要先評估折舊與成本,再來論投資報酬率。

很多人可能認為,有錢不如直接進場投資買房,除了自住以外還可以出租收租。比起單純投資一片土地,買房的投資方向看起來更具體、獲利更高。事實上,相同地段、相同坪數、每坪相同單價之下,聰明投資人卻都會選擇「土地」,因為土地的潛力價值較高,投資報酬率自然也更高!舉例來說,相同地段、相同坪數、每坪相同單價之下的房子與土地,表面上看起來總價相同,但隱含的價值卻天差地遠。因為投資房子勢必有「折舊」的考量,相同總價之下,買房所得到的是一棟會隨時間折舊的建物,所持有真正值錢的土地卻不多。此外,專業的不動產估價師也會採用「成本法」進行房屋鑑價。以成本法來計算,加上每坪建築成本以後,每坪房價換算回的每坪土地價格,通常遠遠高於直接購買土地的每坪地價。也就是說,房子的價值遠比你想像得少!如此綜觀下來,沒有折舊問題的「土地」,其實才是投資報酬率更高的優良選擇。 

二、投資土地門檻高,沒有足夠資本怎麼辦?

方法一:農地投資、土地持分也可以輕鬆當個小地主

買賣土地聽起來像「大地主」一樣讓人望之卻步,或產生只有有錢人才能投資的印象,但其實土地投資的門檻沒有你想像中的高!掌握較易入門的「農地」與土地買賣「個人持分」的觀念,只有小額存款,也可以輕鬆投資土地。

方法二:相準徵收區農地,便宜又是潛力股

建地比房屋的投資報酬率更高,而建地的前身,大多是徵收農地。由此可以得出結論:在農建地二者中,投資農地又比建地更有潛力。 買農地入手價較便宜,農地價格換算成建地後的漲幅也很驚人,只要相準有都更可能性的農地,就等於買下了穩定高獲利的潛力股。另外,由農地投資入門也比較不用煩惱資金不足,因為都更前的土地價格通常尚未飆升,小額投資也可能有能力負擔。也就是說,只要有能力買房,同樣一筆錢一定也能夠買地!

方法三:不用完整購買也沒關係!「土地持分」讓你輕鬆當小地主

現在我們知道,土地投資的門檻沒有想像中的高,有足以買房的金額,就足以買土地了。但買下一整塊地一定比較貴吧?有沒有可能只買一部分的土地呢?很多人可能以房屋的概念來看待土地買賣,既然房子一定得是完整的物件,土地應該也要買「一整塊」吧?事實上「整塊購買」也是土地投資常見的迷思,一筆完整的土地可能動輒幾千萬起跳,但其實土地是用「持分」的概念進行買賣,就像切蛋糕一樣也可以「單片」買賣。最重要的是,這個「切」並非指定某一塊固定位置的土地,你可以買其中任一部份,但不一定是某一塊特定位置的土地。將來要以非都更地換建地時也不用擔心,因為計算方式也不會看這是哪一塊固定位置的地,而是以持分的加總坪數來計算。此外,土地的持分,是可以由許多人共有、但又個別獨立的。假如兩人都擁有某塊土地二分之一的「持分」,也都取得個別的「土地權狀」,要買賣時,兩人都可以個別把自己的權狀賣出去,不會影響另一人的權益。簡單來說,一狀在手,保障我有。認識土地買賣的持分觀念以後,即便不是整塊購買的傳統「大地主」,你也可以購買小坪數建地,輕鬆擁有自己的持分,做個小資入門的小地主喔!


方法四:投資土地,沒「關係」就有關係?

資訊眼光兼具,進場靠自己,不怕沒有地。既然土地買賣這麼好賺,那應該早就被政治人物、投資專家買走了吧?這種機會真的屬於我嗎?基於這樣的心態,很多人對於土地買賣都會抱持著「入門靠關係」的迷思,認為可以買到便宜又有潛力土地的人,都要靠關係,消息才會靈通。另外,因為土地投資比較缺乏普及公開的資訊交流平台,所以相較於房屋買賣或股票投資等,也比較容易讓入門新手卻步。就算眼光精準,買對了土地,也會擔心個人無法對抗政商關係,被從中佔便宜而不自知。其實,買賣土地關鍵的「資訊」和「工具」,都有公開透明且合法的形式可以取得,「靠關係」的迷思,只是自我設限的門檻而已。而且對投資新手來說更親切的是,土地買賣也無須資格證件,就像買房一樣,買得起房,就買得起土地!那麼,土地買賣關鍵的「資訊」該從哪裡找呢?事實上,政府資訊就是最公開透明的來源。除了政府公告的地價可以做參考以外,土地購買行情、農地買賣真實資訊也都可於不動產時價登錄中進行農地價格查詢。 

總結:利用以上農建地買賣公開資訊,再加上精準的投資眼光,就具備了土地買賣的「工具」。聰明投資人在選擇土地時,首重「都更可能性」。也就是說,要投資都更區、將來有機會轉為建地的土地。只是要都更區內的農地,包括住宅用地、商用底等,也都可以依比例農地變建地喔!




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